Преимущества и недостатки сервиса

Эскроу-счет: что это такое, каким образом оформляется

Среди преимуществ данной услуги первостепенную роль играет тот факт, что покупатель может не волноваться относительно безопасности своих средств. Ее гарантом выступает банк. Дольщик может также и не испытывать опасений относительно того, что девелопер израсходует получаемые им средства не по назначению. Еще одно преимущество состоит в том, что счет эскроу предполагает бесплатное обслуживание для того, кто приобретает объект жилой недвижимости.

Если говорить о минусах обозреваемой услуги, то они состоят в следующем:

• Цены на недвижимость постоянно растут. Это заставляет девелоперов расходовать собственные финансы; либо оформлять проектное финансирование. По понятным причинам девелоперы любыми способами стремятся скомпенсировать расходы на обслуживание получаемых ими кредитных средств — в том числе и путем завышенной цены на продаваемые квартиры.
• Ограничение на сумму возврата в ситуации, когда банк становится банкротом.
• Пока денежная сумма находится на счету эскроу, стоимость недвижимости на рынке продолжает расти. В ситуации, когда застройщик не выполняет возложенных на него обязательств, у покупателя уже не будет возможности приобрести аналогичного плана жилье в изменившихся рыночных условиях.

Также важно отметить, что при нарушении договоренностей девелопером, средства возвращаются покупателю лишь с эскроу-счета. В ситуации, когда жилье приобретается дольщиком в ипотеку, проценты по кредиту он не вернет.
Для комфортной и доверительной работы с нашими клиентами, мы используем эксроу-счета.

Если обанкротится девелопер, то покупателю тоже вернут полную сумму. Средства возвращаются даже в том случае, если объект вводится в эксплуатацию с небольшой задержкой (свыше 6 мес.).

Опасно ли для покупателя банкротство заемщика

К сожалению, такие случаи имеют место в практике; но для дольщиков они никаких рисков не несут. Если банковская организация, в которой был открыт эскроу, стала банкротом, то вся денежная сумма возвращается покупателю. Страхованию подлежит ограниченная сумма. Ее максимальный порог — 10 млн. рублей. Если на счет было внесено больше средств, то их возврат будет сопряжен с рядом трудностей; в целом же получить их назад будет достаточно проблематично. Это касается и тех случаев, когда приобретается несколько квартир, входящих в состав одного и того же дома; и в случае, когда одна квартира стоит более вышеуказанной суммы.

Что может произойти в случае банкротства банковской организации

Для тех покупателей, которые хотели бы взять квартиру в ипотеку, обозреваемая услуга также доступна. В первую очередь стоит отметить, что клиент может оформить кредит в любом банке - там, где предоставляются наиболее подходящие для него условия. При этом эскроу-счет можно открыть лишь в той финансовой организации, которая изначально была выбрана девелопером. В данном случае речь идет о двух агентах: банке-кредиторе и эскроу-агенте. От этого условия, на которых осуществляется обслуживание эскроу-счета, никак не меняются. Но при этом клиенту скорее всего придется оплачивать комиссию, взимаемую за перевод денежной суммы на счет другого банка.

Когда ипотечный кредит выдан, и произведен перевод суммы на эскроу-счет, покупатель начинает оплачивать ипотеку и ожидать того момента, когда строительство жилого объекта подойдет к своему завершению. Отметим, что при возникновении такой необходимости клиент, взявший ипотеку, имеет возможность и рефинансировать полученный кредит в иной банковской организации. Ведь часто бывает так, что по ходу строительства дома предлагаемые банками условия выдачи ипотеки могут улучшаться. Смена организации-кредитора никаким образом не окажет влияния на ту сумму, которая размещается на эскроу-счете.

Покупателю для оформления эскроу-счета потребуется минимальный набор документов: это паспорт, а также уже упомянутый выше ДДУ, который прошел регистрацию в Росреестре. Чтобы открыть эскроу-счет, потребуется заключение договора между дольщиком, девелопером и банковской организацией, которая открывает данный счет.

Особенно удобной является обозреваемая услуга от Сбербанка: клиенту даже не потребуется приезжать в офис. Оформить договор можно с помощью мобильной утилиты от банка.

Приобретение жилья в ипотеку

В данном случае все происходит относительно просто. Алгоритм включает в себя следующие шаги:

1. На первом этапе девелопер получает официальное разрешение на то, чтобы возвести объект. Он выбирает финансовую организацию и открывает в ней специализированный счет.
2. Покупатель, заинтересованный в приобретении жилья, составляет с девелопером документ, называемый договором долевого участия (сокращенно - ДДУ).
3. Далее происходит оформление договора между тремя сторонами: девелопером, дольщиком, банковской организацией.
4. На следующем этапе банк открывает дольщику счет эскроу, а также производится регистрация ДДУ в Росреестре.
5. Покупатель вносит сумму на данный счет. Она должна храниться на нем вплоть до того момента, пока девелопер не выполнит все обязательства, указанные в ДДУ. Забрать средства по своему желанию дольщик не может.
6. Затем наступает долгожданный момент для покупателя - производится ввод жилого объекта в эксплуатацию. Когда это происходит, банк переводит денежные средства с эскроу-счета дольщика на счет, который был открыт девелопером.
7. Финальный шаг — оформление покупателя в качестве собственника недвижимости.

Каким образом происходит приобретение жилья

Обозреваемый сервис доступен лишь в тех банковских организациях, которые предоставляют средства на возведение дома. Иными словами, покупатель имеет возможность открытия эскроу-счета лишь в той финансовой организации, которая занимается обеспечением проектного финансирования. Иногда бывает и так, что девелопер занимается стройкой на личные средства. Тогда выбор банка производит он сам; в этом банке и открываются эскроу-счета.

Финансовые организации, предоставляющие услугу

Под данным термином понимается особый банковский счет, который покупатель жилья в строящемся объекте и застройщик используют для произведения расчетов. Нужная сумма сначала переводится покупателем на банковский счет. Затем данные средства подвергаются депонированию; или, говоря иначе, замораживаются. Пока дом на берегу черного моря не сдан в эксплуатацию, девелопер никак их получить не может. При этом перевод средств застройщику переводится только в том случае, если он выполнил все возложенные на него обязательства в срок.

В том случае, если этого не произойдет вовремя, то денежные средства дольщик получит назад. Однако при этом у покупателя и отсутствует опция возврата внесенной суммы во время возведения объекта. Получить средства назад можно лишь при одном условии — если девелопер не выполняет своих обязательств, которые прописываются в договоре.

Обзор услуги

Услуга покупки недвижимости на основе применения эскроу-счетов впервые появилась в России более трех лет назад. Благодаря применению этой системы истории об обманутых дольщиках навсегда остались в прошлом. Сегодня поговорим о том, что представляет собой эскроу-счет, и в чем состоят основные аспекты его использования.

Строительство по госту
с использованием
качественных материалов

Для строительства наших коттеджей мы используем только качественные и проверенные временем материалы:
- бетон (В20W6F25);
- кирпич (1НФМ150 ГОСТ);
- стальная горячекатаная арматура (А500С ГОСТ);
- фасадная система Weber.Therm Min;
- черепица BRAAS;
- окна профиль Rehau Intelio 80, фурнитура немецкая Siegenia Aubi Titan;

Наша строительная компания использует монолитные железобетонные фундаменты, ленточные или плитные в зависимости от рельефа.

В коттеджах использованы монолитные железобетонные перекрытия с экструдированный пенополистирол. На первых этажах коттеджей смонтирована система водяного теплого пола.

Наружные стены материал кирпич. Утеплитель в коттеджах использован минераловатный 100 миллиметров, а также камешковая штукатурка с мраморным наполнителем.

Кровля коттеджей собрана из северного леса, камерной сушки, с устройством пакета утепления 200 мм, покрываются штучной черепицей производства компании BRAAS.

В коттеджах устанавливаются окна с двухкамерными стеклопакетами (3 стекла 6мм, 4мм, 4мм) с дополнительной функцией защиты от ультрафиолетового и инфракрасного спектра (LOW-E), а также зеркальным покрытием (Stopsol). Используется металлопластиковый профиль Rehau Intelio 80, премиального класса, фурнитура подобрана немецкая Siegenia Aubi Titan, ручки открывания Rehau так же премиального класса.

Для безопасности и комфорта наших клиентов использованы раздвижные двери (4000 на 2450h) марки Rehau Intelio Slide с двойным стеклопакетом из закаленного стекла.