Услуга покупки недвижимости на основе применения эскроу-счетов впервые появилась в России более трех лет назад. Благодаря применению этой системы истории об обманутых дольщиках навсегда остались в прошлом. Сегодня поговорим о том, что представляет собой эскроу-счет, и в чем состоят основные аспекты его использования.
Обзор услуги
Под данным термином понимается особый банковский счет, который покупатель жилья в строящемся объекте и застройщик используют для произведения расчетов. Нужная сумма сначала переводится покупателем на банковский счет. Затем данные средства подвергаются депонированию; или, говоря иначе, замораживаются. Пока дом на берегу черного моря не сдан в эксплуатацию, девелопер никак их получить не может. При этом перевод средств застройщику переводится только в том случае, если он выполнил все возложенные на него обязательства в срок.
В том случае, если этого не произойдет вовремя, то денежные средства дольщик получит назад. Однако при этом у покупателя и отсутствует опция возврата внесенной суммы во время возведения объекта. Получить средства назад можно лишь при одном условии — если девелопер не выполняет своих обязательств, которые прописываются в договоре.
Финансовые организации, предоставляющие услугу
Обозреваемый сервис доступен лишь в тех банковских организациях, которые предоставляют средства на возведение дома. Иными словами, покупатель имеет возможность открытия эскроу-счета лишь в той финансовой организации, которая занимается обеспечением проектного финансирования. Иногда бывает и так, что девелопер занимается стройкой на личные средства. Тогда выбор банка производит он сам; в этом банке и открываются эскроу-счета.
Каким образом происходит приобретение жилья
В данном случае все происходит относительно просто. Алгоритм включает в себя следующие шаги:
- На первом этапе девелопер получает официальное разрешение на то, чтобы возвести объект. Он выбирает финансовую организацию и открывает в ней специализированный счет.
- Покупатель, заинтересованный в приобретении жилья, составляет с девелопером документ, называемый договором долевого участия (сокращенно - ДДУ).
- Далее происходит оформление договора между тремя сторонами: девелопером, дольщиком, банковской организацией.
- На следующем этапе банк открывает дольщику счет эскроу, а также производится регистрация ДДУ в Росреестре.
- Покупатель вносит сумму на данный счет. Она должна храниться на нем вплоть до того момента, пока девелопер не выполнит все обязательства, указанные в ДДУ. Забрать средства по своему желанию дольщик не может.
- Затем наступает долгожданный момент для покупателя - производится ввод жилого объекта в эксплуатацию. Когда это происходит, банк переводит денежные средства с эскроу-счета дольщика на счет, который был открыт девелопером.
- Финальный шаг — оформление покупателя в качестве собственника недвижимости.
Приобретение жилья в ипотеку
Для тех покупателей, которые хотели бы взять квартиру в ипотеку, обозреваемая услуга также доступна. В первую очередь стоит отметить, что клиент может оформить кредит в любом банке - там, где предоставляются наиболее подходящие для него условия. При этом эскроу-счет можно открыть лишь в той финансовой организации, которая изначально была выбрана девелопером. В данном случае речь идет о двух агентах: банке-кредиторе и эскроу-агенте. От этого условия, на которых осуществляется обслуживание эскроу-счета, никак не меняются. Но при этом клиенту скорее всего придется оплачивать комиссию, взимаемую за перевод денежной суммы на счет другого банка.
Когда ипотечный кредит выдан, и произведен перевод суммы на эскроу-счет, покупатель начинает оплачивать ипотеку и ожидать того момента, когда строительство жилого объекта подойдет к своему завершению. Отметим, что при возникновении такой необходимости клиент, взявший ипотеку, имеет возможность и рефинансировать полученный кредит в иной банковской организации. Ведь часто бывает так, что по ходу строительства дома предлагаемые банками условия выдачи ипотеки могут улучшаться. Смена организации-кредитора никаким образом не окажет влияния на ту сумму, которая размещается на эскроу-счете.
Покупателю для оформления эскроу-счета потребуется минимальный набор документов: это паспорт, а также уже упомянутый выше ДДУ, который прошел регистрацию в Росреестре. Чтобы открыть эскроу-счет, потребуется заключение договора между дольщиком, девелопером и банковской организацией, которая открывает данный счет.
Особенно удобной является обозреваемая услуга от Сбербанка: клиенту даже не потребуется приезжать в офис. Оформить договор можно с помощью мобильной утилиты от банка.
Что может произойти в случае банкротства банковской организации
К сожалению, такие случаи имеют место в практике; но для дольщиков они никаких рисков не несут. Если банковская организация, в которой был открыт эскроу, стала банкротом, то вся денежная сумма возвращается покупателю. Страхованию подлежит ограниченная сумма. Ее максимальный порог — 10 млн. рублей. Если на счет было внесено больше средств, то их возврат будет сопряжен с рядом трудностей; в целом же получить их назад будет достаточно проблематично. Это касается и тех случаев, когда приобретается несколько квартир, входящих в состав одного и того же дома; и в случае, когда одна квартира стоит более вышеуказанной суммы.
Опасно ли для покупателя банкротство заемщика
Если обанкротится девелопер, то покупателю тоже вернут полную сумму. Средства возвращаются даже в том случае, если объект вводится в эксплуатацию с небольшой задержкой (свыше 6 мес.).
Преимущества и недостатки сервиса
Среди преимуществ данной услуги первостепенную роль играет тот факт, что покупатель может не волноваться относительно безопасности своих средств. Ее гарантом выступает банк. Дольщик может также и не испытывать опасений относительно того, что девелопер израсходует получаемые им средства не по назначению. Еще одно преимущество состоит в том, что счет эскроу предполагает бесплатное обслуживание для того, кто приобретает объект жилой недвижимости.
Если говорить о минусах обозреваемой услуги, то они состоят в следующем:
- Цены на недвижимость постоянно растут. Это заставляет девелоперов расходовать собственные финансы; либо оформлять проектное финансирование. По понятным причинам девелоперы любыми способами стремятся скомпенсировать расходы на обслуживание получаемых ими кредитных средств — в том числе и путем завышенной цены на продаваемые квартиры.
- Ограничение на сумму возврата в ситуации, когда банк становится банкротом.
- Пока денежная сумма находится на счету эскроу, стоимость недвижимости на рынке продолжает расти. В ситуации, когда застройщик не выполняет возложенных на него обязательств, у покупателя уже не будет возможности приобрести аналогичного плана жилье в изменившихся рыночных условиях.
Также важно отметить, что при нарушении договоренностей девелопером, средства возвращаются покупателю лишь с эскроу-счета. В ситуации, когда жилье приобретается дольщиком в ипотеку, проценты по кредиту он не вернет.
Для комфортной и доверительной работы с нашими клиентами, мы используем эксроу-счета. Поэтому, когда вы захотите купить элитный коттедж премиум класса в Новороссийске, вы можете не переживать о безопасности сделки.