Покупка загородного дома - одно из наиболее ответственных решений. Однако вместе с тем, оно нередко сопряжено с различными трудностями, связанными в первую очередь с оценкой качества объекта. Сегодня поговорим о том, какие факторы стоит оценивать покупателю для того, чтобы не купить кота в мешке.
Основные критерии выбора
Ожидания большей части покупателей описываются при помощи простой формулы: “Купил коттедж, перевез вещи и можно наслаждаться жизнью”. Однако так ли это на самом деле? В реальности этим мечтам редко когда суждено осуществиться. Коттедж может оказаться весьма дорогостоящим, однако при этом о высоком качестве жизни в нем приходится лишь мечтать. Отключение электричества, газового снабжения и другие проблемы - все это может неприятным образом удивить покупателя, лишь недавно радовавшегося приобретению.
Проблема в том, что сегодня немало застройщиков стремятся к увеличению прибыли вопреки потенциальному ущербу для качества. Строительство коттеджей - это сфера, где сэкономить можно буквально на всем. Экономят на рабочем персонале, используемых стройматериалах, сроках возведения объекта. При этом клиенту пускают пыль в глаза ярким оформлением фасада. Как правило, когда коттедж продан, дальнейшая его судьба мало интересует продавцов.
Качество коммуникаций
Покупателям стоит проявлять бдительность на каждом этапе заключения сделки. Первое, на что стоит обратить внимание при покупке коттеджа, - это качество коммуникаций. Жилье всегда должно быть оборудовано всеми необходимыми удобствами. Помимо этого, их функционирование должно осуществляться на высшем уровне. Даже в случае покупки нового коттеджа или другого типа загородного жилья с этим пунктом могут возникать затруднения. Например, в случае приобретения объекта в отдаленном поселке, где нет доступа к централизованным инженерным коммуникациям (водопроводу, канализации и пр.).
Чтобы не ошибиться с данным пунктом, следует заранее составить представление о том, какие именно коммуникации должны быть подведены к коттеджу, и каким образом они должны функционировать. К примеру, продавец будет убеждать клиента в том, что здание является подключенным к центральному водопроводу. Однако о тех или иных затруднениях (например, о том, что в течение нескольких часов по вечерам водоснабжение отключают) он может не рассказать. В том случае, если водоснабжение осуществляется из скважины, нелишним будет проверить качество воды, забрав пробу для экспертизы.
Инфраструктура
В полной мере наслаждаться размеренной жизнью в экологически чистом районе можно лишь в том случае, если поблизости от коттеджа имеются все необходимые объекты инфраструктуры. Магазины и школы, аптеки и кинотеатры, кафе и парикмахерские - все это не должно находиться слишком далеко от дома.
Помимо этого, важным является и наличие транспортных коммуникаций. Данный пункт стоит учитывать и автовладельцам, которые практически не пользуются общественным транспортом. Следует оценить то время, которое потребуется, чтобы добраться от интересующего объекта до ближайшего крупного населенного пункта. Полезно изучить расписание автобусного транспорта, электричек. Стоит обратить внимание и на состояние местных дорог.
Отметим, что при покупке коттеджа стоит учитывать и такой момент, как экологическая обстановка. Следует проанализировать местность на наличие фабрик, заводов, свалок. В том случае, когда подобные объекты располагаются недалеко от приобретаемого объекта недвижимости, это может сказаться на качестве проживания. Иногда, если вблизи находится промышленное предприятие, жителям населенного пункта приходится позабыть о чистом воздухе.
Целевое назначение земли для коттеджей
Есть несколько типов земель, на которых возводятся жилые дома и коттеджи. Их обозначают при помощи аббревиатур ИЖС, СНТ, а также ДНП. Ниже будет рассмотрено их значение:
- ИЖС. Посредством данного сокращения принято обозначать участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Их целевое предназначение соответствует наименованию - иными словами, на участках подобного типа разрешено возводить объекты, предназначенные для постоянного проживания людей. Участки данного типа находятся в населенных пунктах, где разработка и обслуживание коммуникационных систем осуществляется местным самоуправлением. Лица, проживающие в ИЖС, имеют возможность оформить регистрацию. Цена земельных участков данной категории обычно является наиболее высокой.
- ДНП. Аббревиатура расшифровывается как “дачное некоммерческое партнерство”. Особенность данного вида земли заключается в том, что она предназначена для объектов рекреационного назначения, а также строительства дач. При этом в качестве обязательного условия выступает наличие на земельном участке постройки. Оставшаяся территория объекта может быть использована для организации сада либо огородного участка. Как правило, стоимость участков данной категории невысока.
- СНТ, или же “садоводческое некоммерческое товарищество”. Что касается участков данной категории, их используют с целью осуществления сельскохозяйственной деятельности. СНТ обычно размещаются на плодородных землях; при этом строительство дома не является обязательным. Однако если на земле возводится строительный объект, то оформить регистрацию в нем возможности не будет.
При выборе коттеджа клиенту следует выяснить у продавца информацию о предназначении земельного участка. В том случае, если коттедж необходим для постоянного проживания, рекомендовано рассматривать жилые объекты, находящиеся на участках группы ИЖС. Обычно они уже обладают определенным уровнем развития инфраструктуры.
Какие должны быть инженерные коммуникации: полный список
Как уже было рассмотрено выше, без должного качества функционирования инженерных систем комфортная жизнь в коттедже становится невозможной. Поэтому проверять работу инженерных коммуникаций стоит с высокой придирчивостью.
При выборе коттеджа стоит учитывать состояние таких типов коммуникаций, как:
- Водоснабжение. Во время осмотра водопроводных труб следует обратить внимание на то, нет ли на них ржавчины или микротрещин. Кроме того, необходимо произвести осмотр водопровода на участке, соединяющем колодец и дом. Теплоизоляция не должна иметь повреждений. В противном случае есть риск, что при наступлении морозной погоды трубы не выдержат и полопаются.
- Канализация. Произвести оценку качества канализации просто. Особых манипуляций тут не требуется: нужно лишь залить в нее побольше воды. Начать можно с заполнения ванной; после этого вода сливается. О проблемах с канализацией будет свидетельствовать слишком медленный уход воды. Помимо этого, стоит также и произвести осмотр канализационных труб. Наличие на них следов влаги может свидетельствовать о трещинах. Если приобретается объект, на котором центральной канализационной системы нет, то покупателю необходимо будет обратить внимание и на состояние септика либо выгребной ямы. Важно, чтобы объем накопителя был не меньше (и не больше) установленных норм. Полезно обратить внимание и на строительный материал, из которого построены стены (они должны быть кирпичными, бетонными либо каменными). Если яма практически заполнена, это может говорить недостаточном качестве дренажа.
- Отопительная система. В том случае, если коттедж приобретается в теплое время года, оценить качество отопления будет затруднительно. Однако и в данном случае можно проконтролировать уровень нагрева. Для этого необходимо включить котел на непродолжительное время (25-30 минут). После этого можно проследить, насколько прогрелись батареи. Они должны быть хорошо прогретыми во всех комнатах и помещениях. Также обратите внимание на наличие кранов Маевского на концевых радиаторов. Все отопительные элементы не должны иметь протечек.
- Система электроснабжения. Ее состояние также должно быть тщательно осмотрено. В первую очередь необходимо посмотреть, какого типа проводкой оснащен дом - медной или алюминиевой. В настоящее время алюминиевые провода не применяются в оборудовании электрических систем, поскольку они не соответствуют актуальным требованиям. Несмотря на это, в некоторых домах их по-прежнему можно увидеть. Чтобы проверить, какая проводка проложена в доме, нужно лишь приоткрыть крышку розетки.
- Вентиляция. Благодаря данной сети достигается возможность качественного проветривания, поступления свежего воздуха. Этот аспект является обязательным для формирования здорового микроклимата. От того, насколько хорошо функционирует вентиляция, во многом зависит комфорт проживания в коттедже. Если жилой объект оборудован специализированной системой вентиляции, это будет дополнительным преимуществом — она позволяет достичь намного более высокого качества воздухообмена, нежели естественная.
Основные ошибки, совершаемые клиентами во время приобретения коттеджа
При обнаружении недочетов во время осмотра коттеджа - равным счетом, как и при отсутствии всей необходимой документации на объект - стоит задуматься о целесообразности приобретения. Как минимум, в данном случае будет нелишним провести дополнительную беседу с застройщиком, а возможно и поторговаться. Далее рассмотрим наиболее распространенные ошибки, совершаемые покупателями при выборе коттеджей.
Приезжать на осмотр объекта всей семьей
Разумеется, приобретение загородного дома является одним из важнейших решений для всей семьи. В большинстве случаев оно принимается домочадцами совместно, а потому каждый должен находиться в курсе всех дел.
Однако на практике присутствие всех членов семейства приводит к неразберихе во время осмотра. Присутствующие отвлекают друг друга, и в результате никто не может оценить все важные моменты правильно. Поэтому такая задача, как осмотр коттеджа перед покупкой, должна быть делегирована одному или двум лицам (максимум - трем). В том случае, если представители делегации осмотрели коттедж и определились с выбором, можно привезти на объект и других родственников. Во время повторного выезда особенно важно взять с собой тех домочадцев, от которых напрямую зависит окончательное решение о приобретении коттеджа.
Размещать заявку сразу же на нескольких риелторских интернет-порталах
Подобный подход вполне можно понять. С одной стороны, покупатели хотели бы расширить диапазон своего выбора. Также зачастую при выборе коттеджа, как и любой другой недвижимости, клиент может не испытывать особого желания к сотрудничеству лишь с одним риелтором. Ведь нередко, как показывает практика, в данном случае риелторы стремятся поскорее избавиться от застоявшихся объектов; либо продать те варианты, которые для них являются более прибыльными.
Однако в действительности риелторы, которые осведомлены об обращении клиента в несколько агентств, не будут работать с ним достаточно серьезно. Поэтому оптимальным вариантом будет подбор одного или же двух специалистов, сфера деятельности которых связана именно с частными домами, коттеджами. В большинстве случаев подобное решение приводит к максимально плодотворным результатам.
Выражать интерес по отношению к жилому объекту
Часто покупатели, увидев более-менее подходящий им вариант, демонстрируют по отношению к нему слишком выраженный интерес. Приводит это к тому, что договориться с продавцом о новой стоимости оказывается практически невозможно. Даже в том случае, когда во время осмотра выявляются недочеты, это не убеждает его снизить стоимость.
Поэтому, насколько бы привлекательным вам ни казался коттедж, не стоит слишком явно демонстрировать свое отношение продавцу. Даже если о таком доме вы мечтали в течение всей жизни, стоит проявить хладнокровие и сдержанность. Вдоволь порадоваться можно будет после заключения сделки.
Торговаться непосредственно на показе
Как правило, таким образом поступают те покупатели, которым объект пришелся по душе. Равным счетом, как и в предыдущем случае, поторговаться с продавцом будет достаточно проблематично.
Не стоит сразу же выражать продавцу просьбу о снижении стоимости. Помимо этого, приобретение коттеджа - это не покупка нового пальто. Подобное решение всегда должно быть взвешенным и тщательно обдуманным. Но если торг происходит уже на этапе осмотра, для продавца это может свидетельствовать о том, что клиент не настроен серьезно.
Приобретение коттеджа, который не прошел строительную экспертизу
В данном случае всегда остается неизвестным, кто занимался возведением объекта, были ли соблюдены необходимые требования и правила. Покупка дома, построенного неизвестно кем, всегда чревата непредсказуемыми последствиями. Здание может иметь недочеты и дефекты, которые невозможно определить при обычном осмотре. К примеру, речь может идти о наличии трещины в фундаменте, либо ошибках в монтаже канализации.
Есть покупатели, которые ошибочно считают, что если загородному дому не полвека, то его состояние можно считать нормальным. Подобное представление формируется во время осмотра фасада здания, а также при оценке интерьера. Сразу же после такого поверхностного осмотра покупатели готовы подписать сделку. Однако в действительности современный рынок загородной недвижимости имеет немало предложений, которые не относятся к ликвидным. Даже в том случае, если внешнее состояние дома является относительно приемлемым, это еще не говорит о должном качестве инженерных систем и несущих конструкций. Поэтому на такой услуге, как строительная экспертиза, экономить не стоит.
Строительная экспертиза станет гарантом достойной покупки, что сохранит не только финансовые средства, но также и здоровье с нервами. Обычно строительные эксперты работают одновременно с риелторами, которые занимаются проверкой подлинности документации, подтверждающей право собственности на недвижимость.
Не описывать содержимое интерьера при покупке
Эта проблема часто встречается на вторичном рынке загородного жилья. Потенциальный покупатель приезжает на осмотр объекта; будучи впечатленным изысканным интерьером коттеджа (старинной мебелью, наличием системы “умный дом” и пр.), он решает остановиться на этом варианте. На первый взгляд, если коттедж продается по внушительной цене, все это должно входить в общую стоимость объекта. Ведь во многих случаях собственники действительно стремятся продать коттедж, в котором остается старое содержимое. Но на самом деле так поступают далеко не все. В результате клиент по умолчанию убежден в том, что объект будет продан под ключ. В итоге же он заезжает фактически в голые стены. Чтобы избежать подобного недоразумения, при покупке на вторичном рынке следует заранее уточнить у продавца, включено ли содержимое коттеджа в общую стоимость, или нет. Также следует и произвести опись имущества. Все предметы интерьера должны быть сфотографированы и занесены в список.
Не анализировать особенности локации
Расположение коттеджа также играет важнейшую роль в обеспечении высокого качества загородной жизни. Немало клиентов часто упускают этот момент: они привыкают, что в городских условиях все необходимые учреждения и организации находятся в шаговой доступности, и потому все внимание уделяют самому коттеджу. Но всегда важно помнить о том, что загородная жизнь предполагает значительную зависимость от наличия объектов инфраструктуры. Если рядом отсутствуют медицинские учреждения, магазины и прочие социальные объекты, то в дальнейшем это может создать для клиента значительные трудности.
Не менее важно также и уделить должное внимание анализу загруженности транспортной инфраструктуры. Данный момент играет особенно существенную роль в случае, если планируется долговременное проживание в коттедже. К примеру, если нужно ежедневно отправлять детей в школу или детский сад, следует оценить удаленность образовательных учреждений, возможность объезда пробок (если придется добираться до школы или сада на машине).
В заключение стоит отметить, что при покупке коттеджа также могут возникать затруднения и с другими, дополнительными пунктами — например, подвохи, связанные с дееспособностью продавца. Чтобы избежать подводных камней данного плана, следует или обращаться к опытным риелторам, или приобретать коттеджи у проверенных застройщиков с надежной репутацией на рынке.